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Stellen Sie sich das Mehrfamilienhaus als Geburtstagstorte vor: Jedes Kuchenstück ist eine Wohnung (die nennt sich Stockwerkeinheit, Art. 712a ZGB) und alle zusammen sind diese Torte/Liegenschaft. Die Tortenstücke sind nicht alle gleich gross, das Geburtstagskind bekommt das grösste Stück mit ¼, die anderen Kleinere von zB. 1/8 – die Grösse der Tortenstücke/Wohnungen/Stockwerkeinheiten heissen Wertquote (Art. 712e Abs. 1 ZGB). 
 

Warum ist das wichtig? In der Regel werden alle Rechnungen für diese Liegenschaft nach der Wertquote auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt (Art. 712h Abs. 1 ZGB). Und bei den Versammlungen aller Eigentümer hat jeder Eigentümer meist so viel Stimmkraft, wie seine Wertquote (also z.B. das Geburtstagskind 25% der Stimmen und die Gäste je «nur» 12.5% der Stimmen…), was aber einer speziellen Bestimmung im Reglement der Stockwerkeigentümer bedarf. Ist diese Regelung nicht vorhanden, hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von Anzahl und Grösse der einzelnen Einheit.

Im Vordergrund stehen das unwiderrufliche Zahlungsversprechen, das Verkäuferpfandrecht sowie eine entsprechende Bedingung im Kaufvertrag.
 

Das Verkäuferpfandrecht bietet dem Verkäufer für die Kaufpreisforderung ein Pfandrecht, welches im Rahmen der Behandlung des Kaufvertrages im Grundbuch eingetragen werden kann. Sollte der Käufer nicht bezahlen, so kann der Verkäufer sein Pfandrecht geltend machen.
 

Zudem wird der Kaufvertrag in der Regel unter der Bedingung abgeschlossen, dass die Anmeldung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt erst erfolgt, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde. In diesem Fall kann die Zahlung durch den Käufer an den Notar erfolgen, dieser wiederum bestätigt gegenüber der Verkäuferschaft und des Grundbuchamtes als neutrale Urkundsperson, dass die Kaufpreiszahlung erfolgt ist und meldet das Geschäft beim Grundbuchamt an. Der Notar leitet nach Abschluss des Geschäfts den Kaufpreis an die Verkäuferschaft weiter.

Das Gesetz definiert die Schuldbrieferrichtung als Begründung einer persönlichen neuen Forderung, die durch ein Grundpfand sichergestellt ist. Dies kann in der Form eines Papier- oder Registerschuldbriefes geschehen. Der Schuldbrief kann zur Sicherung von Hypothekardarlehen oder auch von Darlehensverhältnissen mit schwankendem Betrag verwendet werden. Nach Rückzahlung der Schuld kann der Schuldbrief wieder für eine neue Forderung eingesetzt werden. Ein Schuldbrief kann aber auch vorsorglich im Voraus für eine noch nicht bestehende Forderung errichtet werden, in diesem Fall ist der Eigentümer selbst Gläubiger des Schuldbriefes.

Es kann durchaus von Vorteil für die Beteiligten sein einen Ehevertrag abzuschliessen. Denn mit einem Ehevertrag werden wichtige Entscheidungen zur gegenseitigen Absicherung der Ehegatten z.B. beim Tode eines Ehegatten getroffen. Der Ehevertrag untersteht zwingend der öffentlichen Beurkundung eines Notars.

In der Schweiz bestehen die Güterstände der Errungenschaftsbeteiligung, der Gütergemeinschaft sowie der Gütertrennung. Haben die Ehepartner nichts anderes vereinbart, so unterstehen sie dem ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung.

Bei der Errungenschaft handelt es sich um sämtliche während der Ehe entgeltlich erworbenen Vermögenswerte des Ehegatten sowie seinen Arbeitserwerb; Leistungen von Personalfürsorgeeinrichtungen, Sozialversicherungen und Sozialfürsorgeeinrichtungen; Entschädigungen wegen Arbeitsunfähigkeit; Erträge seines Eigengutes; Ersatzanschaffungen für Errungenschaften.
Viele Ehepaare möchten den anderen Ehegatten im Falle des eigenen Vorversterbens optimal begünstigen. Im Zeitpunkt des Ablebens des ersten Ehegatten erfolgt bei der Errungenschaftsbeteiligung eine güterrechtliche Auseinandersetzung. Dort wird das eheliche Vermögen in Eigengut und Errungenschaft aufgeteilt. Die Errungenschaft wird sodann hälftig geteilt. Der überlebende Ehegatte erhält die hälftige Errungenschaft sowie sein Eigengut. Die andere Hälfte der Errungenschaft und dessen Eigengut fallen somit in den Nachlass des Verstorbenen, welcher an die Erben fällt.
 

Im Rahmen eines Ehevertrages kann die Zuweisung der Errungenschaft an den überlebenden Ehegatten erfolgen um eine maximale Begünstigung des Überlebenden zu erreichen. In diesem Falle würde lediglich das Eigengut des Verstorbenen in den Nachlass fallen. Die konkrete Ausgestaltung einer maximalen Begünstigung des überlebenden Ehepartners bedarf in jedem Fall einer konkreten Einzelfalllösung.

Bei Ehepaaren mit Kindern aus erster und zweiter Ehe ist der Abschluss eines Erbvertrages sinnvoll. Wenn die Ehefrau zuerst stirbt, dann erhält der Ehemann die Hälfte des Arbeitseinkommens sowie der gemeinsamen Vermögenserträge aus Güterrecht. Alle anderen Vermögenswerte bilden den Nachlass und werden hälftig zwischen dem Ehemann und den Kindern der Ehefrau (diese je zu gleichen Teilen) geteilt. Im Zeitpunkt des Todes des Ehemannes werden seine Kinder sein gesamtes Vermögen zu gleichen Teilen erben.
 

Mit einem Erbvertrag, bei welchem alle Kinder mitwirken, kann erreicht werden, dass beim Tode des ersten Elternteils der Patchwork-Familie das gesamte Vermögen beim überlebenden Elternteil bleibt und erst nach dem Tod des zweiten Elternteils zu gleichen Teilen an alle Kinder geht. Wird eine Gleichstellung aller Kinder der beiden Ehegatten beabsichtigt, dann ist zwingend ein Erbvertrag abzuschliessen.

Ja, das ist möglich. Das Testament muss von Anfang bis zum Ende inklusive Tag, Monat und Jahr der Errichtung von Hand geschrieben werden. Am Schluss muss es unterzeichnet werden. Falls diese Vorschriften nicht eingehalten werden, kann das Testament von allfälligen Erben erfolgreich angefochten werden.

Nebst dem, dass das Testament nicht selber verfasst und auf die Einhaltung der strengen Formvorschriften geachtet werden muss, ist der Vorteil des notariell beurkundeten Testaments gegenüber dem Eigenhändigen, dass der Notar die Verfügungsfähigkeit der Urkundspartei bestätigt. Zudem stellen zwei Zeugen fest, dass das Testament vor ihnen unterzeichnet wurde, den Willen der Urkundspartei enthalte und diese sich dabei in verfügungsfähigem Zustand befand.

Das Wohnrecht berechtigt ein Gebäude oder einen Teil des Gebäudes zu bewohnen. Der Wohnberechtigte hat den normalen Unterhalt der Wohnung, die Nebenkosten und kleine Reparaturen zu bezahlen. Die übrigen Kosten trägt der Eigentümer. Das Wohnrecht ist persönlich und kann nicht übertragen werden.
 

Die Nutzniessung berechtigt die Liegenschaft weiterhin zu nutzen und zu verwalten sowie deren Erträge zu beziehen. Der Nutzniesser trägt in der Regel alle Kosten im Zusammenhang mit der Liegenschaft. Er kann die Liegenschaft oder Teile davon vermieten. Im Prinzip wird hier nur das Eigentum übertragen, alles andere bleibt gleich.

Die Vertragsparteien können, betreffend der Kosten, auch eine vom Gesetz abweichende Regelung vereinbaren.

Gesetzliche Erben sind gegenseitig verpflichtet, alles zur Ausgleichung zu bringen, was ihnen der Erblasser bei Lebzeiten auf Anrechnung an ihren Erbteil zugewendet hat (Art. 626 Abs. 1 ZGB).
 

Das Ehepaar Muster hat zwei Kinder, Rita und Oscar, und verfügt über ein Einfamilienhaus in Musterhausen. Das Einfamilienhaus steht im Alleineigentum des Vaters Peter Muster. Die Mutter Frieda Muster ist bereits vorverstorben. Peter Muster möchte nun das Einfamilienhaus an Rita abtreten. Alle Familienmitglieder sind mit diesem Vorgehen einverstanden.
 

Im Rahmen des Abtretungsvertrages auf künftige Erbschaft wird für das Einfamilienhaus ein Anrechnungswert festgelegt. In der Erbteilung beim Tod des Vaters wird die Abtretung zum Anrechnungswert zu berücksichtigen sein und Rita hat in diesem Zeitpunkt den Wert für die erhaltene Liegenschaft auszugleichen. Oscar wird somit im Rahmen der Erbteilung den gleichen Anteil erhalten, welchen Rita bereits vorempfangen hat. Durch die Ausgleichungspflicht werden die Kinder somit gleichbehandelt, solange die Abtretung bzw. Schenkung auf Anrechnung an den Erbteil erfolgt.

Am einfachsten wird dies anhand von zwei Beispielen erklärt.
 

Der Ansatz für die zu entrichtenden Schenkungssteuern beträgt:

Von Schenkungen können vom Gesamtbetrag CHF 12'000.00 abgezogen werden. Dieser Abzug wird bei Schenkungen von der gleichen Person nur einmal innert 5 Jahren gewährt.
 

Der Wert des Hauses von Vreni oder der Wert der Schenkung an Moritz beträgt CHF 300'000.00. Davon können CHF 12'000.00 abgezogen werden. Auf einem Betrag von CHF 288'000.00 hat Moritz Schenkungssteuern zu bezahlen.

(Ergibt den Wert der Schenkung von CHF 288'000.00)

Je nach Verwandtschaftsverhältnis (Art. 19 ESchG) hat Moritz ein Mehrfaches des Steuerbetrags zu bezahlen.

Da Moritz ein Neffe von Vreni ist, hat er den elffachen Steuerbetrag zu bezahlen, was ein zu bezahlender Totalbetrag von CHF 38'446.10 ergibt (11xCHF 3'495.10).

Ja. Im Kanton Bern ist das Beglaubigen einer Unterschrift Sache der freiberuflichen Notare. Die Beglaubigung einer Unterschrift besteht in der Bescheinigung des Notars, dass die Unterschrift vom Unterzeichner geschrieben oder von diesem als seine eigene Unterschrift anerkannt worden ist.

Ja. Der Notar hat die Identität des Unterzeichnenden festzustellen, dies erfolgt anhand einer gültigen Identitätskarte oder eines Reisepasses.

Ist die Beglaubigung für die Verwendung im Ausland bestimmt, bedarf diese einer Überbeglaubigung oder einer Apostille auf der Urkunde. In der Überbeglaubigung wird die Echtheit der Unterschrift des Notars und seines Siegels sowie der Eigenschaft, in welcher er gehandelt hat staatlich geprüft. Die Apostille ist eine besondere Form der Überbeglaubigung. Sie bestätigt, dass das Dokument im Bestimmungsland akzeptiert wird und ist nur in denjenigen Ländern anwendbar, welche das Haager Übereinkommen vom 5. Oktober 1961 zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Beglaubigung ratifiziert haben. Im Kanton Bern wird die Apostille durch die Staatskanzlei ausgestellt.